English
Deutsch
Svenska
Dansk
Suomi
Русский
عربي
فارسی
Türkçe
Bosanski
Gayrimenkul satışı veya alımı, çoğu insan için hayatlarındaki en büyük finansal işlemdir. Evinizin değerini belirlerken duygusal davranmak veya kulaktan dolma bilgilerle hareket etmek, binlerce liralık zarara ya da mülkün aylarca satılamamasına neden olabilir. Peki, bir gayrimenkulün gerçek piyasa değeri (rayiç bedel) nasıl hesaplanır?
Bu rehberde, profesyonel değerleme uzmanlarının kullandığı yöntemleri ve emlak değerleme sürecinin en önemli püf noktalarını inceleyeceğiz.
Doğru fiyatlandırma stratejisi, gayrimenkul satış sürecinin bel kemiğidir.
Çok Yüksek Fiyat: Mülkünüz "yanık ilana" dönüşür. Uzun süre satılmayan evler, alıcılarda "Acaba bu evde bir sorun mu var?" algısı yaratır.
Çok Düşük Fiyat: Potansiyel kârınızdan vazgeçmiş olursunuz ve masada para bırakırsınız.
Bir evin fiyatını belirleyen yüzlerce parametre vardır, ancak bazıları diğerlerinden çok daha baskındır. Değerleme yaparken şu kriterleri mutlaka listenizin başına koyun:
Gayrimenkulün altın kuralıdır. Evin içi tadilatla değişebilir ama yeri değişmez.
Ulaşım: Metro, metrobüs veya ana arterlere yakınlık değeri doğrudan artırır.
Sosyal İmkanlar: Okul, hastane, AVM ve parklara yakınlık.
Manzara ve Çevre: Deniz manzarası, önünün kapanma ihtimali veya gürültülü bir caddeye cephesi olması.
Metrekare (Net vs. Brüt): İlanlarda genellikle brüt alan yazar, ancak değerlemede "süpürülebilir net alan" esastır.
Kat ve Cephe: Ara katlar ve güney cepheler, ısınma avantajı nedeniyle genellikle daha değerlidir.
Bina Yaşı: Yeni binalar deprem yönetmeliği ve modern altyapı nedeniyle prim yapar.
Evin fiziksel güzelliği kadar resmi durumu da önemlidir.
Kat Mülkiyeti: İskânı alınmış, krediye tam uygun daireler en yüksek değere sahiptir.
Arsa Payı: Özellikle kentsel dönüşüm potansiyeli olan bölgelerde arsa payı oranı kritik öneme sahiptir.
Profesyoneller ve bilinçli yatırımcılar genellikle şu üç yöntemden birini veya bunların kombinasyonunu kullanır:
Konut değerlemesinde en sık kullanılan yöntemdir. Bölgedeki benzer özelliklere sahip diğer evlerin fiyatları baz alınır.
Dikkat: Emsal alırken "satışa sunulan" fiyatları değil, "gerçekleşen satış" fiyatlarını baz almaya çalışın. İlan sitelerindeki fiyatlar sadece satıcının istediği rakamdır, piyasanın kabul ettiği rakam değildir. Genellikle ilan fiyatlarında %5-%15 arası bir pazarlık payı bulunur.
Daha çok ticari mülkler veya kiraya verme amacıyla alınan konutlar için kullanılır.
Formül: Aylık Kira Geliri x Amortisman Süresi (Ay) = Mülk Değeri
Türkiye ortalamasında konut geri dönüş süreleri (amortisman) şehre göre 180 ay (15 yıl) ile 240 ay (20 yıl) arasında değişmektedir.
Arsa değeri üzerine, binanın yeniden inşa edilme maliyetinin eklenmesiyle bulunur. Genellikle sanayi yapıları veya emsali olmayan özel yapılar için kullanılır.
Evinizin değerini kendiniz hesaplarken şu adımları izleyin:
Rakip Analizi Yapın: Sizin evinizle aynı mahallede, aynı oda sayısına ve benzer metrekareye sahip en az 3 farklı ilanı inceleyin.
Sahte İlanları Ayıklayın: Piyasa ortalamasının çok altında veya çok üstünde kalan uç örnekleri hesaplamanızdan çıkarın.
Bölgesel Trendleri Takip Edin: Bölgenize yakında metro gelecek mi? Veya yakında büyük bir inşaat projesi mi başlıyor? Gelecek beklentileri bugünkü fiyatı etkiler.
Tadilatın Değeri: Yeni yapılmış bir mutfak veya banyo evin değerini artırır, ancak harcadığınız her 1 TL, satış fiyatına 1 TL olarak yansımaz. Alıcılar genellikle "temiz ve masrafsız" evlere %10-15 daha fazla ödemeye hazırdır.
Online Endeksleri Kullanın: Endeksa, Sahibinden Emlak Endeksi gibi veri sağlayan platformlardan bölge ortalamalarını kontrol edin, ancak bunlara %100 güvenmeyin; bunlar size sadece bir aralık verir.
Kendi yaptığınız pazar araştırması size bir fikir verir, ancak resmi işlemler veya çok yüksek değerli mülkler için yeterli olmayabilir.
Gayrimenkul Danışmanları: Bölge uzmanı bir emlakçı, size "satılabilir" gerçek fiyatı en iyi söyleyecek kişidir.
SPK Lisanslı Değerleme Uzmanları: Banka kredisi süreçlerinde veya miras paylaşımlarında tarafsız bir rapor için lisanslı uzmanlardan "Ekspertiz Raporu" almanız en sağlıklı yoldur. Bu rapor, hukuki geçerliliği olan en net belgedir.
Emlak değerleme, matematiksel verilerle piyasa psikolojisinin harmanlandığı bir süreçtir. Evinize duygusal bağınız nedeniyle fiyatı yüksek tutmak, satış sürecini tıkayabilir. Objektif verilerle, emsalleri doğru analiz ederek ve gerekirse profesyonel destek alarak belirleyeceğiniz "doğru fiyat", sizi hızlı ve kârlı bir satışa götüren en kısa yoldur.